市场导向定价策略分析，定价方法与定价策略

1，定价方法与定价策略

定价方法的定义系：定价公式，定价策略的定义系：定价方向；二者缺一不可；

什么样的产品是好产品？我觉得应该是指一个对于它的目标市场来说，性价比最合适的产品。消费者永远会选择他认为最好的东西。你会买500块的衣服，但是通常不会买2000块的或者50块的，因为对于目前的情况来说，500块的衣服是最好的，你并不是买不起2000块的，也当然买得起50块的，那么你不买，因为对于你来说，他们都没有500块的衣服好。摩托罗拉的铱星手机，在当时大哥大可以用来行凶斗殴的年代，绝对是一个巨大的突破，手机体积大大减小，通话质量明显提高，并且时滞问题也基本解决。但是铱星公司却最终破产。导致一个公司破产的产品能称为好产品么，即使它的质量在各方面都有巨大突破？但是我么也会发现消费者往往也不是都理性的。有一个关于珠宝定价的故事。一个珠宝店经营状况不好，于是老板最终下决心离开这个行业，并决定半价出售珠宝。他离开珠宝店的时候，留了一张纸条给经理，告诉她调整所有珠宝价格，全部价格乘以二分之一销售。当他再次回到店里的时候，惊喜地发现珠宝已经卖得差不多了。经理跟他说，她虽然不理解为什么要对滞销的珠宝提价，但是她却惊诧于提价后商品出售的速度惊人。老板不解地问：“什么提价？我的字条是让你价格减半。”事实情况是经理错误理解了老板的意思，将所有商品价格都增加了一倍。现实生活中，也有很多关于定价的例子。我跟lilly经常去超市，有时我们会买些皮蛋或者鸡蛋。通常情况下，lilly是想也不想，就买最贵的。她不会比较品牌、考虑质量、包装等，就会想当然选择最贵的。一些大的超市，会选择生活中的易耗品，比如卫生纸、洗衣粉等，制定较低价格。因为他们发现，超市的消费群很大一部分是家庭主妇，他们趋向于比较不同超市的商品价格。而他们最常比较的就是卫生纸、洗衣粉等常用的消耗品，如果她们发现一家超市这类产品比其他超市便宜，就会想当然认为这个超市所有产品都比其他家便宜。这个现象的术语我忘记了~~有朋友记得的话提醒我一下啊！因此，定价是商品销售一个很重要的营销手段，通常情况下，从营销的角度来看，定价主要有以下几种策略： a）成本加成定价法：在成本基础上，加上一个利润百分比。 b）撇脂定价法：高位定价一层层收取利润。 c）渗透定价法：低价用于占领市场份额。 d）竞争定价法：根据竞争强度定价。 e）消费者心理定价法：根据消费者心理状态定价。定价还必须跟企业经营的目标以及营销方式相结合。通常情况下，有以下几种选择： a）销售导向型：目标是扩大销售量。 b）利润导向型：目标是获得或增加企业利润。 c）竞争导向型：价格决策目标是获得竞争优势。跟营销结合之后，有会衍生出很多具体的定价策略，比如： a）折扣定价：现金折扣、数量折扣、交易折扣、季节折扣等。 b）心理定价：尾数或整数定价、品牌定价、习惯性定价、招徕定价等。 c）产品组合定价：以产品组合方式，从整体角度考虑定价策略。 d）歧视价格。。。心理定价，是一个非常重要的理论。但国内企业运用的不是非常好。主要原因在于这个定价策略一定要建立在完备的调研基础上，通过具体数字来做决策。说到这里，我就想提一个关于中西文化的差异在经济学当中的体现。中国人往往很容易看到现象，然后描述这个现象，比如：好事不出门，坏事传千里。而西方人则会具体调研，他们一定要得到具体数字，经过他们的调研，发现，一个人如果有了好事，平均会告诉3.3个人，而有坏事发生的时候，平均会告诉11.1个人。对于数字的敏感，体现了西方人对于细节的追求。他们研究很多东西，都已经到了非常细微的层面。到跨国的超市，或者国外的超市，你会发现，标注商品价格的数字，往往是5、8、0等等，很少出现4、7、1等。因为基于对消费者消费心理的研究，西方人发现，消费者对于价格的数字的反应是不同的，按照接受程度排序，依次为5、8、0、3、6、9、2、4、7、1。并且将这一发现理论化，认为带有弧线的数字，对消费者似乎不带刺激感，而不带弧线的数字，如4、7、1就不是那么容易被客户接受了。定价是一个非常重要的方面，就这个问题，我也对我常去的道顺射箭馆的定价策略做过一些分析。有机会写出来作为一个案例跟大家一起分享一下。

定价方法与定价策略

2，定价的方法主要有哪些

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定价的方法主要有哪些

3，基于价值取向的产品市场定价策略研究

营·市场基于转型期的固网运营商产品定价一、固网电信产品定价理念固网电信运营企业要想在激烈的市场竞争中获取企业利润最大化的经营目标，必须学会运用价格杠杆赢得竞争，同时还必须在充分考虑影响定价的内部、外部各种因素的前提条件下树立一种“以客户为中心、积极主动应对竞争”的战略定价理念，改变垄断经营条件下那种“以企业为主体，以产品为中心”的定价思想，争取在目标市场竞争中获取最大的利润份额。电信产品的价格策略不但要科学合理而且要体现前瞻性，充分考虑竞争对手的可能反应和客户的需求与偏好。传统的定价方法主要包括成本导向的定价法和竞争导向的定价法，而以客户为中心的定价法是综合考虑成本和竞争等因素后进行的科学合理的现代定价策略。二、以客户为中心的定价策略以客户为中心的定价方法是固网运营商现在和将来主要研究和实施的定价策略方法。根据客户获取的让渡价值我们知道，客户使用电信产品所获得的让渡价值等于客户使用电信产品所获得的收益与客户购买及使用电信产品所付出的成本之差。让渡价值公式告诉我们，运用价格杠杆推动市场的拓展，并不仅仅意味着只能通过降低价格来促进市场份额的增加。相反，运用价格杠杆还意味着在保持价格不变或在原来价格基础上略有提高的情况下，通过增加客户让渡价值的方式来增加企业的收益，同时应尽量避免对于已发生的话务量给予直接的价格优惠，以防存量收入的降低。所以，电信企业在制定价格策略时，应以客户为中心、以客户细分为基础，通过满足目标客户群的差异化需求来提升客户价值，从而达到实现企业利润最大化的目标。通过对国内外电信运营商产品定价策略研究发现，以客户为中心的定价方法一般可以分为以下几种定价类型，即客户满意度定价法、客户关系定价法、客户印象定价法、组合捆绑定价法。经济全球化和信息经济的迅猛发展、3G牌照发放前期的博弈及来自国内外电信运营企业的竞争，致使我国传统电信运营商纷纷吹响了转型的战略号角，调整各自的营销策略，以适应日益激烈的竞争和不断变化的市场需求。而从各大运营商激烈竞争的过程中我们不难发现，不同形式的价格战是很多企业惯用的营销手段。而电信运营商一直慨叹的A R P U值降低和增量不增收的无奈窘境，归根结底都和制定价格策略不科学有关。因此，一个合理并能被客户接受的价格是决定商家能否在商战中取胜的关键因素之一，研究电信产品的定价理念、定价策略对于目前处于转型期的固网运营商来说尤为重要。1.客户满意度定价法客户满意度定价法主要是针对那些高价值的大客户而提出利用S L A进行定价的一种方法。这种方法是在深度市场细分基础上提出的，通过给高价值客户提供高标准的差异化服务来进行相应产品价格策略的制定。这种定价策略的目的是降低或消除客户使用相应电信运营商产品的风险顾虑，增强客户的安全感。利用客户满意度定价法进行业务推广时的关键是要针对客户的核心业务，从网络质量、系统稳定性、系统的安全程度、故障排除及服务相应的时间等方面提出保证，如果不能履行服务承诺而给客户造成损失，运营企业要根据服务承诺给客户以部分或全部的经济补偿。2.客户关系定价法客户关系定价法要求电信运营企业必须在做好深度市场细分和客户细分的基础上进行，这种方法主要根据客户使用电信产品历史的长短、实际在网时间、使用相关产品量的多少、缴费情况是否及时等因素而将客户划分为新客户、中期客户、长期客户、高质客户、低质客户、忠诚客户等不同的类型。针对不同消费偏好的客户而分别或综合采用话务量赠送、电信新产品优惠售卖或赠送、实物奖励、数量折扣等方式进行定价。客户关系定价法是防范竞争、提高客户忠诚度、保存量激增量、实现企业协调发展的重要方法，这一方法要求企业必须能够做好深入系统的客户细分工作，找出各类客户购买产品的关键因素。中国电信集团公司河北省分公司孙建宇目前，固网运营商采用的是“普惠制”的资费优惠促销方案，从实际效果看，因理性消费的用户较多，所以这种短期的、单纯利用资费优惠的话务量营销活动效果并不明显。目前，固网运营商在许多地市分公司尚未重视“客户关系定价法”，仍然习惯采用“普惠制”的资费优惠促销方案。从实际效果看，因理性消费的用户较多，所以这种短期的、单纯利用资费优惠的话务量营销活动效果并不明显。3.客户印象定价法客户印象定价法的实质是企业通过合理设计某种电信产品的价格构成、收费时间单元、收费水平等方式而使客户感知的价格低于实际价格或低于竞争对手的价格。客户印象价格包括两类。（1）客户对不同运营商提供的同一种电信产品的不同价格所进行的价格高低比较的感知程度。因为多数电信产品是以时间为定价基础的，而不同运营商对同一电信产品可能采用不同的时间单元进行定价，所以客户印象价格一般会与实际价格有一定的差异。（2）客户对同一电信运营商提供的同一种电信产品不同价格方案而产生的价格高低比较的感知程度。例如，S市公司针对某项业务提出的每月88元包打828分钟市话的“商务套餐”就是一种印象定价策略的很好运用，这种套餐扣除月租费后给人的印象价格是每分钟通话费0.09元，但每月70%左右的用户实际消费量都达不到828分钟，实际消费价格平均约为每分钟0.18元。然而，大部分使用该套餐的客户满意度却高达95%以上，很好地达到了通过印象定价策略保存激增、增强客户忠诚度的目的。4.组合捆绑定价法组合捆绑定价法是目前运营商常用的一种定价方法，这种方法主要是在对影响电信业务使用量的各种因素进行系统地调研、分析和研究的基础上制定出的一种能满足不同消费者差异性需求的产品包组合定价方案。针对不同的客户群，捆绑定价方法利用话务量赠送、新产品优惠售卖赠送、实物奖励、数量折扣、费用减免等措施来获取存量的稳定和增量的提升，最终实现市场开拓、企业利润最大化的目的。组合捆绑定价法的基础是被组合在一起的各种因素具有互补效应或协同效应。电信企业目前采用的主要组合定价法有产品业务组合、时间组合、客户组合、关系组合、电信产品与非电信产品组合的捆绑定价策略等。（1）产品业务组合定价法。它主要利用产品捆绑的方式，根据客户群的差异性需求和敏感度的不同将固定电话、宽带、小灵通、彩铃等基础业务或增值业务分别组合捆绑起来进行的一种定价策略。这种组合方法有利于客户选择与自身差异性需求相匹配的产品，并能使客户最大程度地获取让渡价值，增加客户的满意度。（2）时间组合定价法。它按照不同客户的需求特点，分别将白天与夜晚、工作日与节假日、网络流量的峰谷与低谷等因素组合起来，制定不同的套餐，使闲时套餐与正常套餐相结合，鼓励客户在闲时使用相应的服务，从而有效地提高网络资源利用率，增加企业收入。利用这种方法进行定价时，固网运营商可以通过不同的定价标准采取客户相应的话务量赠送、电信新产品优惠售卖或赠送、实物奖励、数量折扣等方式来吸引客户使用。（3）客户组合定价法。它将具有密切亲情关系和工作关系的客户组合起来，对于这些客户之间的话务量给予话务量赠送、电信新产品优惠售卖或赠送、实物奖励、数量折扣等。例如，某市通过实施“Fa m ily&F r ie n d”组合计划，将每个家庭及相关的朋友纳入目标客户群体，家庭及其朋友集体入网或集体使用本公司某种产品时采用相应的资费套餐标准，并在售后服务上给予特殊的关注。这种定价策略一方面可以较好地形成稳定的客户通信群体，提升企业的收入，另一方面可以很好地通过“随众效应”扩大企业的认知度，增强客户黏性，吸引未使用本公司产品的客户及正使用它网的客户成为本公司的客户，有利于公司市场份额的拓展。（4）关系组合定价法。它是利用电信企业从集团公司到省公司、地市分公司与当地的银行、证券、税务等单位互为大客户的关系及与政府、学校、医院、开发区等单位的业务关系制定相互捆绑的业务组合定价方案。这种定价策略可以通过横向和纵向的组合方式进行相应的渠道拓展，进而达到增强客户忠诚度、留住高质客户、开拓市场的目的。（5）电信产品与非电信产品的组合定价法。它是一种电信产品与非电信产品组合定价和营销的方式，这种策略是运营商跨行业捆绑销售的一种可贵尝试，有着良好的市场前景和发展潜力。例如，某省运营商通过与电脑销售商协作，将电脑与运营商的相应产品进行组合捆绑，根据深度市场细分结果进行差异化的定价，并通过相应的优惠政策、资费套餐吸引不同的客户使用本公司的产品。而某公司推出的“吃麦当劳套餐，送免费上网时间”，更是电信产品与非电信产品捆绑定价的一个成功案例。同时，不同的定价策略与不同地区的经济发展状况、消费者的消费习惯、地区的人口分布情况、竞争对手应对挑战的策略有着直接的关系。因此，企业在进行价格策略制定时要充分考虑到自身的优劣势、对手的应对策略等因素，注意消费者的差异化需求特点，而非仅仅是请消费者注意，这样才能制定出与不同地区、不同消费群体相匹配的价格策略。三、定价策略是否可行的判断原则判断企业所制定的价格策略是否科学合理、切实可行，企业可以通过以下几个原则进行评估。1.企业所制定的价格策略是否基于市场环境分析、客户深度细分和实地市场调研进行的。2.企业所制定的价格能否满足客户差异化的需求与偏好，是否便于客户理解和接受。3.企业所制定的价格是否体现了客户所看重的真正价值，能否使客户获得最大的让渡价值。4.定价策略及所定价格是否鼓励在网客户多使用本企业的新旧产品并忠诚于本企业，能否吸引未在网客户使用公司的产品。5.定价策略及所定价格能否减轻客户使用或购买本企业产品的疑虑，能否增强客户对本企业的信任度和忠诚度。电信运营企业可以通过对上述原则的评判，根据本企业所制定的价格策略是否符合上述原则来评估自己制定的价格策略是否科学合理，如果与上述原则不符，那么企业价格制定者和决策者都应重新评估和修正所采用的定价方案。四、结束语在实际研究和制定价格策略时，固网运营商应认真评估竞争对手的价格策略，并综合考虑运用以客户为中心的定价方法和以成本导向、竞争导向的定价方法，重视客户价值，以市场价格为基础去确定成本，采取积极主动的竞争策略。与此同时，企业运用价格杠杆进行竞争时还必须遵守国家的法规政策，竞合双赢，避免陷入无价值的价格大战。总之，科学合理的定价策略决定了处于转型期的固网运营商市场开拓的难易程度和产品占有市场份额的多少，最终将影响企业利益最大化经营目标的实现。定价策略是一门科学，也是一门艺术，是一种动态博弈的过程，企业需要在动态变化的环境中不断改进创新。固网运营企业要想在激烈的市场竞争中获取企业利润最大化的经营目标，必须学会运用价格杠杆赢得竞争，同时还必须在充分考虑影响定价的内部、外部各种因素的前提条件下树立一种“以客户为中心、积极主动应对竞争”的战略定价理念，改变垄断经营条件下那种“以企业为主体，以产品为中心”的定价思想，争取在目标市场竞争中获取最大的利润份额。

基于价值取向的产品市场定价策略研究

4，市场营销五种定价策略是什么

1、尾数定价。尾数定价就是对产品的价格不取整数而保留尾数，这是利用消费者的心理因素来制定价格。保留尾数可以降低一位数价格，给人一种便宜或是吉祥的感觉。销售商常为价格感知上的细微差别而绞尽脑汁：价值9999元的珠宝，要比标价为10000元的同等质量的产品热销得多，更容易受到消费者的青睐，这其中的奥妙就是尾数定价在发挥作用。2、整数定价。在移动支付还未流行的时候，如果顾客为了购买一瓶水、一只牙刷，而迫不得已搜索口袋，四处寻找硬币，那么此刻心中一定大为恼火，很有可能下次再也不来光顾了，只因为店里的日用品的价格有太多的零头。因此，对于日常的生活用品，销售商常常采用整数定价法，而不是同上面的奢侈品一样，采用尾数定价法。例如，在水饮品市场，乐百氏、娃哈哈的产品，是以整数1元、2元定价的。3、威望定价。当我们分析研究汽车的价格与质量认知的关系时，会发现二者是呈正相关的关系。例如：人们会认为，定价较高的汽车有较高的质量，并可能认为高价值汽车的价格可以高于其真实价格。汽车的这种方法就是威望定价，产品的价格越高，所显示出的价值越大，质量越好，越名贵，就越有品牌。提到汽车，人们都会想到奔驰、宝马、奥迪；提到手表，人们就会想到劳力士；提到箱包，人们就想到了LV。这些名牌产品不仅以优质高档闻名于世，更以其价格昂贵而引人注目。4、招徕定价招徕定价，就是零售商利用部分顾客求廉的心理，特意将某几种产品的价格定得较低以吸引顾客。某些商店随机推出降价商品，每天、每时都有一两种商品降价出售，吸引顾客经常来采购廉价商品，同时也选购了其他正常价格的商品。零售商在定价时常借助于参考价格，购买者在评价某一产品时，大脑中也常有一个参考价格，因此招徕定价在越来越频繁的促销活动中作用明显。比如，大型商场在节日或销售旺季，经常会进行“优惠酬宾”的宣传活动，招徕价格就是其中的亮点。商家会把制造商的建议零售价或以往的卖价，与现在的热卖价标在一起进行比较，并标明减价原因，减价幅度，暗示消费者关注其中的差价，引导消费者进行抢购，从而扩大宣传效果。5、习惯定价。习惯定价，是产品的销售方按照顾客的要求习惯和价格习惯对产品进行定价。日常消费品的价格，一般易于在消费者心中形成一种习惯性标准，符合其标准的价格就容易被顾客所接受，偏离其标准的价格就容易引起顾客的怀疑。高于习惯价格会被消费者认为是变相涨价；低于习惯价格，又会被消费者怀疑质量是否有问题。

5，房地产市场定价策略有哪些

有以下定价策略: 一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。（三）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。（四）加权点数定价法预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。（五）旧房定价方法旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。二、房地产定价策略（一）价格折扣与折让策略 1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的”数量“则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。（二）单一价格与变动价格策略单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是”变动价格“，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。（三）”特价品“定价策略使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓”特价品“在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓”广告户“，如广告中常见的所谓”起价“××元。（四）心理定价策略传统的心理定价策略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。（五）非价格竞争策略价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。三、房地产价格调整（一）房地产价格调整类型在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。 1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃”追随领导者的定价“的做法，而采用”攻击性定价“的方法，以便提高销售量。有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。 2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。（二）房地产价格调整的方法 1.直接的价格调整。直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。直接的价格调整有以下两种方式。（1）调整基价。基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。（2）差价系数的调整。房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。 2.调整付款方式。付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的调整：如”免息供楼“、”首期零付款“等策略实际上是利息调整的例子。

成本定价市场定价对比定价

1.忍耐力忍耐是最不容易做到的，做过销售的人都知道，刚开始一个客户没有的时候你要忍耐。曾看到过很多刚踏入销售行业的人半途而废都是不能坚持的结果，可能你需要忍耐一个月、半年甚至一年才开始积累到一些客户，你的业绩和收入才能相应的提高，因此如果你是机会主义者千万不要去做销售。在销售过程中仍然需要忍耐。和客户约好的时间，你准时到达，可是客户临时有事或者正在开会，你应该如何？忍耐，不然你必定失去这个客户。早年前我也做过敲门销售，一栋29层的楼，每层8户人家，从下“扫”上去，见门就敲，结果是20%的人对你的敲门极端反感，门没开就要你“滚”；40%的人不是很耐烦，开门告诉你“快走”；30%的人反应平淡，说“我不需要”，只有10%人能够有耐心听你介绍完你的产品，而且还不一定购买。没有忍耐力做的下去吗？2.自控力很多时候销售人员是单兵作战的，销售人员每天要去开发客户等，这些都不可能完全在领导的监督下进行，企业唯一的控制方式就是工作日报表，以及每天开会汇报个人的工作状况，可是如果真想偷懒是非常容易的，比如故意去较远的客户那里，路上可以休息；本来半小时谈完，结果谎称谈了三小时等等，这种方式除了损害企业的利益，更重要的也是阻碍自身的发展。3.沟通力沟通是销售人员的必不可缺的能力，沟通含有两层含义：一是准确的采集对方信息，了解对方真正意图，同时将自身信息也准确传达给对方，二是通过恰当的交流方式（例如语气、语调、表情、神态、说话方式等）使得谈话双方容易达成共识。4.观察力观察不是简单的看看，很多销售人员的第一堂课就是学会“看”市场，这个看不是随意的浏览，而是用专业的眼光和知识去细心的观察，通过观察发现重要的信息。例如到卖场逛逛一般人可能知道什么产品在促销，什么产品多少钱，而专业的销售人员可以观察出更多信息。你有没有注意到别人卖的好的产品是因为什么？价格、赠品、包装……用的什么赠品？什么材料？怎么制作的？包装做得很好，好在哪？颜色、造型、材质、可以有别的用途（比如食品的包装，用完了可以当罐子）。竞争品牌又有哪些促销活动？具体的时间段？活动的具体形式，有哪些参与方式？卖场内的竞争品牌的厂家从28家增加到29家，增加的是哪个厂家，是否对我们有潜在的威胁？它的主要产品和价格定位如何？……太多的信息需要你仔细的观察，很多销售人员在对其培训了很久以后，要他去“看”市场，仍然不能得到有用的信息，那我只能说，你不适合销售这个工作。销售人员也是每个企业的信息反馈员，通过观察获取大量准确的信息反馈是销售人员的一大职责。 5.分析力分析与观察密不可分，观察得到信息，分析得出结论。看货架的产品分布你能分析出什么？放在最好的陈列位置上的要么就是销售最好的品种，要么就是该厂家此时的主推产品；通过生产日期进行分析，生产日期越近说明该产品的销售与流转越正常，生产日期过久说明该产品属于滞销状态；通过价格进行分析，价格较以前下调幅度较大说明该产品受到竞争产品的压力过大，销售状况不理想，价格上浮较大，该产品的原材料市场整体价格上扬，导致产品成本骤增，或者该产品市场属于供不应求的状态。这些间接信息必须通过慎密的分析才能得到。同样在与客户的谈判当中你是从对方言谈举止流露出的信息分析对方的“底牌”和心态，例如进场谈判，买手给你报了个价，作为销售人员肯定不是一口答应，分析对方说话的神情语调，用话语刺探，然后分析出是否有压低价格的可能，空间幅度多大等。 6.执行力执行能力体现的是销售人员的综合素质，更是一种不达目标不罢休的精神。销售人员在执行计划时常常会遇到困难，这时你如果只会说“经理这个事太难了，做不了”。那么你的领导也只能说“好，那我找能够完成的人来做”。没有困难的事情称不上是任务，人人都可以完成的事也体现不出你的价值。某市有家大型连锁a卖场，a卖场在全市有十几个卖场，对于占领该市的终端市场极为重要，b公司决定让销售人员张某搞定这件事，在张某接手前已经有几个优秀的销售人员败下阵来，原因是该卖场在当地是零售业老大，所以一向霸道，没有熟人关系进场费用开价很高，而且不给还价的机会。但公司要求在“合理”的费用下进场，如何把这个命令执行下去？张某接到任务寝食难安，如果该任务完成，升迁是顺理成章的事，但完不成任务公司同样会觉得他“能力不够，无法执行公司的计划”。接下来，张某去拜访a卖场的采购经理黄某几次，等了很长时间连面都没见到，他知道这是对方故意不给他任何压价的机会，逼迫他同意苛刻的条件。张某此时转而从黄某下属了解到黄某的妻子在一家银行工作，他找到一个做保险的朋友以推销保险为由主动认识黄某的妻子，再介绍张某与黄某妻子认识，然后通过给小孩子买礼物等手段拉近距离，时机成熟后才由黄某妻子引荐给黄某，黄某深感张某的用心良苦，最后张某顺利完成任务。这种例子在销售工作中并不少见。因此执行不是要销售人员去找到事情的原因，而是要你想尽办法达到结果。结果才是你的领导们最关心的，也是你能力的体现。 7.学习力作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛，从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等，可以说销售绝对是“综合素质”的竞争，面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例，从引导式销售到倾听式销售，继而提问式销售直至顾问式销售……销售技巧不断变化翻新，作为优秀的销售人员只有掌握各种销售技巧才能在竞争中胜出。当然销售人员需要学习的远不止销售技巧，并且还必须具有举一反三的能力，因此没有良好的学习能力，在速度决定胜负、速度决定前途的今天势必会被淘汰。

市场需求

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